划重点：2018年11月13日，中梁向香港联交所提交上市申请材料，6个月的等待期后，等来申请资料失效。在此期间，作为IPO关键职位的中梁首席财务官接连辞职。三年时间，销售额从百余亿到过千亿，中梁不只是抓住棚改红利，更在于其在拿地策略和极致的高周转模式——奉行“456”模式，即4个月开盘，5个月现金流回正，6个月再投资。忠信资本这个隐蔽资金运作平台给中梁立下汗马功劳。一份由忠信资本发行的某基金模拟运作模式显示，利用基金配资撬动项目的资金杠杆，12个月内预计实现560%的投资收益率。为了给员工打鸡血，中梁建立了包括事业合伙、费用包干、成就共享、项目跟投等多个激励机制。在极致高周转模式下，中梁安全责任事故并不罕见，其中以中梁徐州项目最为严重，还被中梁以“风险因素之一”写进招股书。

　　作者|郭亦非

　　编辑|张庆宁

　　47岁的中梁地产董事长杨剑行事低调，从未接受过媒体采访，但野心勃勃。

　　“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”他的这句话在地产圈广为流传。

　　中梁提交香港联交所的招股说明书显示，2016年，该公司合约销售额仅190亿元，随后的2017年、2018年飙升至649亿元、1015亿元。三年时间，销售额从百余亿到过千亿，中梁地产的“ 宝马mini完爆大奔”。

　　向前追溯可知，2012年前后，民间借贷危机导致温州房地产行业溃败，作为当地最大开发商，杨剑执掌的中梁挺过危机之后，2016年始自长三角三四线城市扩张，随后触角伸向内陆三四线，进而杀入二线城市扫货，三年掠下403块土地，扩张速度惊人。

　　中梁地产“非常善于利用三四线城市棚改的历史机遇”，关键在于，押注三四线棚改的房企众多，为什么中梁能够弯道超车？个中秘密，可能在于其极致的高周转模式、隐秘且庞大的资金池，以及杨剑对于贪婪人性的把控。

　　随着棚改红利逐渐消退，中梁地产销售增速放缓，2019年前3个月，其合约销售额为248亿元，同比仅增长12.2%。

　　杨剑迫切需要敲开香港资本市场的大门，打通上市融资的渠道，减轻负债重压，但IPO之路一波三折。

　　难遂的IPO

　　《棱镜》自中梁内部获悉，早在2017年，杨剑就开始筹措中梁上市事宜，准备财务资料，2018年11月13日，中梁向香港联交所提交上市申请材料，6个月的等待期后，却等来申请资料失效。

　　在此期间，作为IPO关键职位的中梁首席财务官（CFO）接连辞职。

　　2017年6月，绿地香港前CFO游德锋入职中梁，短短4个月即离职。随后在2018年1月，泰禾前CFO罗俊入职，同样4个月即离职。彼时离职的，还有中梁集团融资管理中心副总经理周霖。

　　中梁控股现任财务总监由中梁老臣凌新宇担任，CFO一职暂时空缺。据经济观察报报道，2019年4月，原旭辉地产CFO游思嘉、碧桂园原财务总经理吴渊加盟中梁，职位均为副总裁。

　　上述两位财务副总入职中梁不久，2019年5月17日，中梁对招股书进行更新，目前正等待港交所聆讯。

　　中梁并未在更新版招股书中披露此前IPO申请失效之原因，但这家黑马房企此前的净负债率变化，却如过山车一般惊悚。

　　招股书显示，2015年、2016年中梁净负债率分别是1335%、1790%，2017年、2018年陡然降至339%、58%。

　　对于净负债率陡然下降之原因，中梁在招股书中解释称，物业销售产生现金大幅增加，减少了对外部借款的依赖，以及保留盈利的增长。

　　这一解释能否说服香港联交所，有待后续聆讯结果。

　　极致高周转

　　三年时间，销售额从百余亿到过千亿，中梁不只是抓住棚改红利，更在于其在拿地策略和高周转模式方面，对前辈碧桂园的模仿和突破。

　　首先是拿地，中梁坚决下沉至三四线城市。

　　招股书显示，2016-2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。与之对应，近三年土地储备分别是770万、1900万、3640万平方米。

　　易居研究院百家房企拿地报告统计显示，2019年至今，中梁已斥资171亿元拿下33块土地，二线与三四线城市各占比一半，合计建筑面积约373万平方米。

　　截止2019年3月底，中梁的土储规划总建筑面积是3890万平方米。

　　《棱镜》从中梁内部获悉，该公司拿地原则是不拿地王、不囤地块，净利润率超过11%-13%才允许拿；除非遇到限购限价等政策性风险，项目开盘去化率低于70%-80%要被公司罚款，该公司基本能做到90%的项目去化率。