拿地之后的运营策略，中梁追求“快进快出、小步快跑、低开高走”，奉行“456”模式，即4个月开盘，5个月现金流回正，6个月再投资，甚至比碧桂园有过而无不及。

　　例如温州瑞安中梁首府项目，已经达到3.6个月开盘，3.8个月现金流回正，4.7个月即实现销售回款再投资。

　　克尔瑞咨询在2018年的一篇文章中写道：“用黄春雷（中梁控股CEO）的话说，这是一种‘批发’的逻辑，货如轮转，依靠资金的高效周转带来流量销售金额的几何式增长。”

　　一位不愿具名的中梁员工对《棱镜》表示，公司内部奖罚分明，“456”模式是底线，一般都会提前完成目标，如果没完成会从“成就共享”里扣钱，每个项目就像接力跑，从拿地到销售，一环套一环，“没有人拖拖拉拉地干活。”

　　规模至上的房地产游戏规则项下，时间不等人。

　　在2018年1月的中梁年度大会上，中梁董事长杨剑着重强调销售规模重要性，“规模是中梁创造卓越的不动产投资集团的关键，坚持以做大主业规模为核心诉求”。

　　为此，中梁曾提出，2021年冲刺3000亿元销售额、6000亿元总资产规模，并进入上市公司TOP 15的目标。

　　隐秘资金池

　　融资渠道通畅，是帮助中梁快速扩张的秘籍。

　　作为TOP30中唯一未上市的房企，中梁多依靠银行信贷、信托、资管计划等传统融资渠道，其中后两者占据大头。

　　最新招股书数据显示，截止2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。其中四笔信托贷款将于2019年到期，其中一笔利率高达13.83%。

　　招股书还显示，2016年至2018年，中梁控股借款总额分别是202亿、245亿、270亿，由于信托利率较高，三年加权平均利率分别是9.4%、7.9%、9.9%。

　　中梁此次赴港IPO募资用途之一，即偿还信托贷款。

　　传统融资渠道不能完全满足中梁的资金需求，上海忠信徐企业管理公司（下称“忠信资本”）这个隐蔽的资金运作平台应运而生。

　　忠信资本原法定代表人是徐亮琼。中梁招股书显示，徐亮琼是中梁控股执行董事兼高级副总裁，又名徐忠信，是中梁董事长杨剑妻弟。

　　忠信资本官网资料显示，截止2018年底，其与地产品牌25强开发企业、主流金融机构开展战略合作，成立了9家专业资产管理公司，累计发行基金34支，投资项目137个，累计资产管理规模超300亿元。

　　忠信资本官网列举的投资项目，均系中梁旗下楼盘，包括苏州独墅御湖、首府壹号院项目等。

　　2018年3月，上海浙江商会20多位女企业家走访中梁总部时，负责接待的忠信资本旗下浙江忠石资产总经理王跃飞介绍称，“忠信资本两年来携手中梁推出的23个金融产品无一失败”。

忠信资本旗下一支基金运作模式示意图

　　《棱镜》获取的一份由忠信资本发行的某基金模拟运作模式显示——

　　1月份，原始股东以1亿元本金作为项目股权投资买地，辅以1:2前端（银行或信托）融资，达到3亿元，再叠加1:2.5地货比，总货值达7.5亿元。基金按照10%净利润率计算，6月份项目销售去化后，预计该基金配资的项目实现销售净利润0.75亿元。

　　等到7月份，以7.5亿元项目回款作为原始投入，继续买地、配资开发，最终该基金一年内撬动56.3亿元总货值，12月份实现销售净利润5.6亿元。

　　这意味着，在中梁高周转模式之下，利用基金配资撬动项目的资金杠杆，12个月内预计实现560%的投资收益率。

　　上述该基金面向机构及个人募集，机构方面，要求净资产不低于1000万元；个人方面，要求金融资产不低于300万元或者最近3年个人年均收入不低于50万元。

　　以忠信资本展示的“忠信一号基金”业绩为例，该基金2015年9月募集到7000万元，全额入股苏州中梁天颂项目，加上中梁3000万元的自有资金作为土地款，叠加前端银行融资（信托）8000万元、银行开发贷融资1亿元，最终实现项目总货值达到7.5亿元，销售回款完成6.7亿元。

　　截止2017年8月，该基金投资项目预计权益净利润6.9亿，原始股东投资收益率约986%。

　　一切向“钱”看